任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。不動産ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、協会に「競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。
- 外部に経済状況を知られる恐れがない
- 市場価格で売却できる
- ローンの不安や赤字から解放される
- 権利関係が複雑になりやすい
- 経験が不足していると解決しづらい
収益不動産を売却するタイミング
収益不動産は資産を増やすために購入された方がほとんどです。しかし、売却を迷っているうちにどんどんお金が減っていってしまったという方は少なくありません。家賃収入よりもローン返済が多い場合、家賃以外の収入からも返済をする必要があります。この逆ザヤ状態を長く続けてしまっていると、必要以上に資産を失うことになってしまいます。現状回復などの投資ができていれば得ていたはずの家賃収入や、支払ったローン金利は二度と戻ってきません。また、修繕が遅れたことによる建物の損傷には、より多くの修繕費用がかかってしまいます。
必要以上に資産を失わないためにも、1,家賃収入の減少、2,大規模修繕、3,入居者の退去、の3つのタイミングで、収益不動産を所有し続けるのか、それとも売却するのかの判断を行うようにしましょう。
不動産を失敗したかも
問題は、不動産を失敗したかもと判断した後です。失敗したから不動産を売ればいいじゃない、と簡単に思うかもしれません。では、売ってもローンが返せない場合はどうしますか。また、不動産は今日売りたいと言って、今日売れるものではありません。売却までの間、赤字はどうしますか？投資用マンション売却の判断をしたときに、問題となるのが売却しても、売却金額ではローンが返済できないという場合です。売却金額ではローンが返済できない場合、任意売却になります。任意売却は住宅ローンだけではなく、アパートローンなど投資物件用に借り入れているローンも可能です。全任協にはサラリーマン大家さんなど投資失敗に関する多くのご相談をいただいています。過去に投資し失敗を任意売却で解決した事例をご紹介します。
投資不動産の任意売却が成功したご相談
投資不動産の売買は住宅ローンの問題の他に、債権者への説得など、多くの調整を要します。
そのため、豊富な経験と確かなノウハウが必要不可欠です。
協会にご相談いただき、多くの投資不動産の任意売却が成功しています。
コロナで不動産投資が厳しい
4年ほど前に、某不動産会社のセミナーに参加をして投資用マンションを中古で購入。コロナの影響で収入が減ってしまい、毎月のローン返済が厳しい状況に。この生活から解放されたいとのご相談でした。希望通りの結果になり、対応など非常に満足していますとご感想を頂きました。
ワンルームマンション投資失敗。ローンが返済できない
賃貸経営がどういうものかという知識もないまま、提案されるがままに借金してワンルームマンションを購入。貯金を切り崩して返済に充てられていましたが、いよいよ支払いができなくなり、インターネット検索をしていたところ、任意売却という言葉を知りご連絡頂きました。ご希望の任意売買が成功しました。
住宅ローンを利用した不動産投資がばれた
5年ほど前に、住宅ローンを組んで投資用マンションを購入。住宅ローンを使用して投資していることがばれたこと、賃借人が居なくなり自分の中からはお金が捻出できなくパニック状態でしたが、状況や解決法を丁寧に説明させていただきました。新たに再出発を取ることになりました。
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